“保障房建設(shè)最大的難題有兩個(gè)，一個(gè)是思想認(rèn)識(shí)，另一個(gè)是資金。用立法的手段可以同時(shí)解決這兩個(gè)問(wèn)題�！弊〗ú恐�情人士對(duì)《財(cái)經(jīng)國(guó)家周刊》記者表示。

　　參與立法工作的一位專(zhuān)家透露，該意見(jiàn)稿最大的亮點(diǎn)是把基本住房保障作為政府的責(zé)任規(guī)定下來(lái)�！爸醒胝�府、省級(jí)和市縣級(jí)政府分別應(yīng)該做什么，里面有比較具體的規(guī)定�！�

　　法規(guī)出臺(tái)生效尚待時(shí)日，關(guān)于保障房融資的研究卻由來(lái)已久。政府與開(kāi)發(fā)企業(yè)如何聯(lián)合，金融制度如何創(chuàng)新，成為推進(jìn)保障房建設(shè)下一步的重中之重。

　　住建部住房保障司司長(zhǎng)侯淅珉對(duì)《財(cái)經(jīng)國(guó)家周刊》記者表示，一個(gè)長(zhǎng)遠(yuǎn)的制度設(shè)計(jì)是，保障房建設(shè)由社會(huì)來(lái)參與�！安还苁菄�(guó)營(yíng)、民營(yíng)，其他的機(jī)構(gòu)，都?xì)g迎�！薄皩�(duì)這些對(duì)象，從金融辦法、貼息的辦法，發(fā)補(bǔ)貼的辦法，來(lái)體現(xiàn)政府的職責(zé)，從優(yōu)惠政策體現(xiàn)政府的職責(zé)�！�

　　此番表態(tài)，意味著決策層對(duì)解決保障房融資難題的新思路：政府依然唱主角，但社會(huì)資本的進(jìn)入將擁有更多路徑。

　　租賃住房困境

　　“經(jīng)濟(jì)適用房和限價(jià)房不缺錢(qián)，而是缺地，真正缺錢(qián)的是公租房和廉租房。當(dāng)前保障房的資金困境，主要指后兩者。”住建部政策研究中心副主任王玨林對(duì)《財(cái)經(jīng)國(guó)家周刊》記者說(shuō)。

　　根據(jù)住建部的測(cè)算，要實(shí)現(xiàn)廉租房對(duì)象的“全覆蓋”，廉租房建設(shè)每年需資金500億元。王玨林透露，目前廉租房的資金來(lái)源中，財(cái)政撥款與土地出讓金平分秋色，同為最主要的資金來(lái)源。

　　而作為保障房主力軍的公租房，因誕生最晚，融資渠道甚至未有明確規(guī)定，地方政府只能先行先試。

　　自2010年來(lái)，重慶市正開(kāi)足馬力，打造國(guó)內(nèi)最大體量的公租房。6月，重慶市長(zhǎng)黃奇帆公開(kāi)表示，三年內(nèi)，重慶主城區(qū)將建設(shè)3000萬(wàn)平方米公租房，預(yù)計(jì)將解決150萬(wàn)市民的居住難題。

　　多家接受《財(cái)經(jīng)國(guó)家周刊》采訪(fǎng)的地產(chǎn)企業(yè)均表示，保障房建設(shè)土地加建設(shè)成本約2500元/平方米左右，以此計(jì)算，三年之間，重慶需拿出近750億元專(zhuān)項(xiàng)資金。

　　根據(jù)公開(kāi)資料，重慶市政府準(zhǔn)備先期投入250億元，剩余500億元將通過(guò)社會(huì)融資。

　　即使在這250億元政府投入中，也并非資金注入，而以供地為主要手段。黃奇帆在10月份表示，政府將投入3萬(wàn)畝土地來(lái)支援公租房建設(shè)，按60萬(wàn)元/畝拆遷成本計(jì)算，此項(xiàng)投入將達(dá)到200億元。

　　2009年重慶市財(cái)政收入為1165億元，其中土地出讓金就高達(dá)440.47億元。3萬(wàn)畝土地?zé)o償劃撥給公租房，無(wú)疑將改變重慶未來(lái)兩年的財(cái)政收入格局。

　　按照重慶市政府設(shè)想，剩余的500億元社會(huì)融資，需要依靠金融機(jī)構(gòu)獲得。而以5%平均利息計(jì)算，每年政府需支付利息25億元。

　　“一個(gè)現(xiàn)實(shí)問(wèn)題是，銀監(jiān)會(huì)要求銀行有商業(yè)可持續(xù)性，就是要賺錢(qián)。但保障房可否產(chǎn)生動(dòng)力？”建設(shè)銀行人士說(shuō)。

　　即使在地方政府的強(qiáng)力推動(dòng)下，銀行貸款不設(shè)障礙，而還本付息的問(wèn)題仍待解決。

　　租金水平被視為可否還本付息的重要標(biāo)準(zhǔn)。如果租金水平較低，會(huì)造成銀行貸款來(lái)源的缺乏。一位中國(guó)工商銀行總行的人士透露，目前全國(guó)各地政府的支持力度不一。如重慶的公租房租金水平約為市場(chǎng)價(jià)格的60%，廣東在40%~60%之間，南京為70%�！白鳛樯虡I(yè)銀行總行，我們會(huì)面臨區(qū)域化的問(wèn)題，同樣的政策在重慶問(wèn)題不大，在北京可能很難落實(shí)。”

　　上述人士透露，目前北京一部分公租房源自市場(chǎng)采購(gòu)，成本約為8000元/平方米�！鞍凑毡本┦械某鲎馑�平，回報(bào)率不到3%，而銀行的負(fù)債資金成本，也要達(dá)到5~6%，這個(gè)租金能付息就差不多了，還本比較困難�！�

　　但在中國(guó)銀行金融總部的一位人士看來(lái)，公租房可以成為比較穩(wěn)妥的市場(chǎng)�！叭绻�公租房在貸款期限上，商業(yè)銀行有一個(gè)突破和一個(gè)原則性的指導(dǎo)，我相信銀行愿意支持公共租賃住房的建設(shè)�！�

　　他的建議是，各地成立專(zhuān)門(mén)的公租房運(yùn)營(yíng)公司，由政府財(cái)政撥款。銀行為其下屬項(xiàng)目公司貸款，收益二八分成，大頭歸銀行。公司以盈余來(lái)建設(shè)新的公租房，逐步擺脫對(duì)銀行的依賴(lài)。

　　“保障房建設(shè)要以租為主還是以售為主，這個(gè)認(rèn)識(shí)要統(tǒng)一起來(lái)。目前來(lái)看，公租房是主流�！蓖醌k林對(duì)《財(cái)經(jīng)國(guó)家周刊》記者表示，各地方政府的態(tài)度，將直接影響到保障房路徑的選擇，同時(shí)也將左右銀行的貸款思路。

　　引入民間資本

　　重慶的公租房建設(shè)，帶有明顯的政府色彩。黃奇帆曾公開(kāi)表示，“為確保公租房的公共保障屬性，公租房應(yīng)該由政府投資，國(guó)企承建�！�

　　重慶擁有龐大的國(guó)資后盾，政府下轄八大投資公司，國(guó)有資產(chǎn)超過(guò)萬(wàn)億，成為政府意圖的強(qiáng)力執(zhí)行者。

　　而在更多城市，只靠政府投資，保障房建設(shè)難以提速，只得寄望民間資本。南京市的“統(tǒng)管統(tǒng)籌”是典型。

　　2010年下半年，南京市房管、國(guó)土、交通、城建等融資平臺(tái)共同出資10億元，成立了南京市保障房建設(shè)公司�！耙哉�府為主導(dǎo)，但我們同時(shí)選擇萬(wàn)科、中海、中冶等16家房地產(chǎn)知名企業(yè)，作為開(kāi)發(fā)合作伙伴�！蹦暇┦蟹扛霓k人士表示。

　　在此基礎(chǔ)之上，該公司與國(guó)開(kāi)行、建設(shè)銀行和交通銀行等陸續(xù)開(kāi)展金融合作，為公租房建設(shè)提供強(qiáng)力支撐。

　　自2009年始，南京市規(guī)劃了4大組團(tuán)式保障房項(xiàng)目，其中保障性住房510萬(wàn)平方米，總投資額超過(guò)300億元�！耙�入民間資本，無(wú)疑加快了保障房建設(shè)步伐�！鄙鲜龇扛霓k人士表示。

　　政府資源與民間資本結(jié)合，在某種程度上奠定了保障房資金的路徑；對(duì)金融機(jī)構(gòu)而言，后續(xù)的制度創(chuàng)新迫在眉睫。

　　建設(shè)銀行個(gè)人金融與信貸部總經(jīng)理?xiàng)罱B萍對(duì)《財(cái)經(jīng)國(guó)家周刊》記者表示，目前的金融政策，更支持長(zhǎng)期持有型物業(yè)，對(duì)公租房來(lái)講，亟需政策突破。但她的疑問(wèn)是，制度創(chuàng)新背后，公租房未來(lái)靠什么延長(zhǎng)貸款？“即使銀行有相應(yīng)的配套辦法和制度可以投入，僅憑政府解決公租房的問(wèn)題是不夠的，需要市場(chǎng)更多參與�！�

　　“制度創(chuàng)新的要點(diǎn)是，怎么動(dòng)員我們的開(kāi)發(fā)商，把被動(dòng)變成主動(dòng)的行為，通過(guò)持有方式，讓企業(yè)也可以獲得穩(wěn)定的收益。”楊紹萍說(shuō)。

　　與此相對(duì)應(yīng)的是，許多城市的土地出讓中，經(jīng)濟(jì)適用房與限價(jià)房的配建已很普遍，但租賃型保障房(公租房、廉租房)的建設(shè)主體仍未明確。多家開(kāi)發(fā)企業(yè)在接受《財(cái)經(jīng)國(guó)家周刊》記者專(zhuān)訪(fǎng)時(shí)，均對(duì)保障房建設(shè)表現(xiàn)出濃厚興趣。但對(duì)保障房的持有及后續(xù)管理，仍存疑慮。

　　碧桂園總裁莫斌提出一個(gè)設(shè)想，與國(guó)土部和銀監(jiān)會(huì)聯(lián)手，做一個(gè)可容納30萬(wàn)人的保障房小鎮(zhèn)�！翱纯煞裾业揭粋�(gè)可行的模式�！�

　　“未來(lái)20年內(nèi)，國(guó)家累計(jì)要投入15萬(wàn)億元來(lái)建保障房�！比f(wàn)科首席研究員譚華杰對(duì)《財(cái)經(jīng)國(guó)家周刊》表示，未來(lái)中國(guó)保障房有望達(dá)到市場(chǎng)的50%。

　　萬(wàn)科涉足保障房的時(shí)間已經(jīng)不短，但譚華杰的擔(dān)憂(yōu)“第一是分配問(wèn)題，第二是退出問(wèn)題”，“歸根結(jié)底，它到底能不能成為一個(gè)產(chǎn)業(yè)”。

　　在保障房領(lǐng)域，綠地集團(tuán)迄今總投資額已達(dá)百億之巨，但“現(xiàn)在只做兩類(lèi)，一類(lèi)是經(jīng)濟(jì)適用房，一個(gè)是城市危房改造”。綠地董事長(zhǎng)張玉良對(duì)《財(cái)經(jīng)國(guó)家周刊》記者說(shuō)，綠地在公租房領(lǐng)域只能小心探索。“現(xiàn)在是5%的回報(bào)率，你做不下去，因此必須要有政府某些方面的政策或者補(bǔ)貼才能運(yùn)作。金融創(chuàng)新，重點(diǎn)要放在公租房。”

　　此輪調(diào)控的一個(gè)結(jié)果是，保障房建設(shè)被前所未有地重視起來(lái)，政府與企業(yè)正在嘗試達(dá)成某種默契。民間資本參與保障房，在決策層已形成共識(shí)。

　　金融創(chuàng)新沖動(dòng)

　　政府與企業(yè)，無(wú)論誰(shuí)來(lái)主導(dǎo)保障房，金融創(chuàng)新都已成為首要任務(wù)。

　　在種種融資嘗試中，REITs(房地產(chǎn)信托基金)的推進(jìn)工作最為迅速。證監(jiān)會(huì)基金研究中心人士透露，“REITs由央行牽頭，多部委參與，銀監(jiān)會(huì)現(xiàn)在也在積極推進(jìn)，具體要看它能否推動(dòng)我們的保障房建設(shè)�！�

　　證監(jiān)會(huì)基金監(jiān)管部的一位人士也對(duì)《財(cái)經(jīng)國(guó)家周刊》記者表示，“基本的法規(guī)和方案都已經(jīng)有了。但是因?yàn)檫@個(gè)事確實(shí)非常敏感，需要結(jié)合實(shí)際的市場(chǎng)情況找時(shí)機(jī)�！�

　　此種融資方式在海外市場(chǎng)已很成熟，主要針對(duì)商業(yè)物業(yè)。而它在國(guó)內(nèi)廣受關(guān)注的原因是，廉租房將作為這一產(chǎn)品的核心打包出售。

　　“最早是按照國(guó)際適用的一些業(yè)態(tài)(商業(yè)地產(chǎn))來(lái)做的。一直都在準(zhǔn)備，但調(diào)控期間，要看哪些更適合中央政府的口味要求。”參與REITs試點(diǎn)的人士透露。

　　種種跡象表明，天津最有可能成為首只REITs產(chǎn)品的誕生之地，多位參與其中的投行人士均對(duì)《財(cái)經(jīng)國(guó)家周刊》記者肯定此種預(yù)測(cè)�！按蛩阌�1萬(wàn)套保障房做成REITs產(chǎn)品，全部為廉租房�！�

　　業(yè)界對(duì)REITs的期盼由來(lái)已久，大半年前，REITs在京津滬三地甚至已呼之欲出，但最終夭折。證監(jiān)會(huì)基金監(jiān)管部人士對(duì)《財(cái)經(jīng)國(guó)家周刊》記者表示，“一個(gè)產(chǎn)品的創(chuàng)新，除了市場(chǎng)化風(fēng)險(xiǎn)以外，還有一個(gè)就是要看政策風(fēng)險(xiǎn)。在目前情況下，地產(chǎn)行業(yè)還處于宏觀(guān)調(diào)控周期內(nèi)，有很多政策上的不確定因素，我們也在等待條件的成熟�！�

　　而嗅覺(jué)靈敏者，卻已開(kāi)始將私募基金引入保障房領(lǐng)域。

　　消息人士透露，重慶市已經(jīng)推出一只基金產(chǎn)品，主打公租房，由政府投資，折算平均造價(jià)為5600元/平方米。

　　北京同樣在悄悄做公租房基金試點(diǎn)，只是少了一些官方色彩。

　　全國(guó)工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)會(huì)長(zhǎng)聶梅生對(duì)《財(cái)經(jīng)國(guó)家周刊》記者透露，商會(huì)與上海建銀精瑞資產(chǎn)管理有限公司正在做公租房基金籌備工作，“方案已經(jīng)成形，并提交了主管部門(mén)。”

　　這只基金策劃已有數(shù)月，聶為小組組長(zhǎng)，華遠(yuǎn)地產(chǎn)總裁任志強(qiáng)為副組長(zhǎng)。11月16日的一次閉門(mén)會(huì)議上，任志強(qiáng)提議，“趕緊報(bào)上去，國(guó)務(wù)院層面已經(jīng)知道這件事”。按照聶梅生的設(shè)想，用這樣一個(gè)民間基金做公租房，其平均造價(jià)僅為4000元/平方米。“前期以私募股權(quán)的方式進(jìn)來(lái)，三年建造，四年運(yùn)營(yíng)，七年以后通過(guò)REITs產(chǎn)品退出�！�

　　在一次業(yè)內(nèi)閉門(mén)會(huì)議上，聶梅生提出了這一計(jì)劃，并得到銀監(jiān)會(huì)和北京市金融工作局人士的認(rèn)可。“我主張房地產(chǎn)基金要找到政策支持那個(gè)杠桿，推高房?jī)r(jià)肯定不行，先找到政策支持點(diǎn)，再來(lái)爭(zhēng)取做一些事情�！甭櫭飞�說(shuō)。

　　在她看來(lái)，公租房是持有型房產(chǎn)，又有政策支持，恰恰適合基金進(jìn)入。“許多城市實(shí)行保障房代建模式，將代建這一塊拎出來(lái)，就是基金�！�

　　這正是許多開(kāi)發(fā)企業(yè)最為頭疼的地方，即公租房建成后，如何出租和管理。聶梅生認(rèn)為在大城市如京滬，若有一個(gè)專(zhuān)門(mén)機(jī)構(gòu)來(lái)募集資金、參與管理，并非難事。

　　《關(guān)于加快公租房公共租賃住房的指導(dǎo)意見(jiàn)》(以下稱(chēng)意見(jiàn))出臺(tái)雖然是利好政策，但基金進(jìn)入保障房領(lǐng)域的成功與否，最大的變數(shù)不在于政策，而是回報(bào)率。對(duì)高回報(bào)盛行的基金領(lǐng)域來(lái)說(shuō)，保障房還只是張陌生的面孔。

　　聶梅生透露，其籌備的基金規(guī)模在100億到300億之間，投資者不超過(guò)200人，預(yù)期年收益率在5%~18%之間。

　　高回報(bào)的前提是優(yōu)惠政策的落實(shí)。按照《意見(jiàn)》規(guī)定，地價(jià)為市場(chǎng)價(jià)格的50%~70%，這意味著容積率的成倍增長(zhǎng)�！岸�且公租房用地免征城鎮(zhèn)土地使用稅，免征營(yíng)業(yè)稅和房產(chǎn)稅，因此這個(gè)模型當(dāng)中，只有所得稅�！甭櫭飞�說(shuō)。

　　她同時(shí)透露，退出機(jī)制也已設(shè)計(jì)好三種方式：政府回購(gòu)、市場(chǎng)出售和REITs退出。

　　考慮將基金引入保障房領(lǐng)域的還大有人在，首創(chuàng)集團(tuán)總經(jīng)理劉曉光涉足基金領(lǐng)域已超過(guò)10年，他也對(duì)此設(shè)想表現(xiàn)出濃厚興趣，“核心是回報(bào)率，還要有一個(gè)固定的模型。”

　　金地總裁黃俊燦也對(duì)《財(cái)經(jīng)國(guó)家周刊》記者表示，廉租房的REITs產(chǎn)品推出后，最理想狀態(tài)是像香港那樣能夠上市，“能夠把社會(huì)資金吸引和分流，追求穩(wěn)定的租金回報(bào)，這是很好的方向�！�

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